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楼市下行倒逼地方出手

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摘要:楼市下行倒逼地方出手

南宁救市第一枪尚未平息,5月5日,安徽省铜陵市再度传出救市消息。铜陵市政府出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,从买房补贴契税、公积金贷款首付降至两成、落户政策放宽、开发商预售监管资金拨付节点增加等多方面为楼市托底。同日,宁波也悄然调整楼市限购政策,当地购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查变为一地核查,此举意味着宁波开始放宽购房资格。

至此,今年以来政策落地出手救市的地方政府已增至五个,分别为南宁、无锡、杭州萧山区、铜陵及宁波。业内预测,这几个城市的试探性放松,将引发其他城市的效仿。

楼市下行诱发政策调整

事实上,自南宁明确释放出救市政策后,天津滨海区、福州、郑州官方也放出消息,拟分类、分地区对购房政策进行调整。一场全国范围内的“救市”之举正蔚然成势,其背后的推动因素则是楼市的持续低迷。

自一季度以来,在市场成交量持续下行的状态下,购房者观望情绪的持续加重,这种情绪也蔓延至一线城市。中原地产研究中心统计数据显示,“五一”期间全国54个城市合计住宅签约套数为9887套,相对于2013年同期的14642套下调了32.5%。其中,一二线城市下调幅度最大,而一线城市小长假期间合计签约1046套,同比下调幅度达40%。

以北京为例,据中原地产研究部的统计数据显示,“五一”小长假,北京新建住宅签约169套,二手房住宅签约31套,合计住宅签约200套,同比2013年同期的975套,下调了80%。价格水平上,小长假期间市场的成交均价为20997元/平米,相比4月的23433元/平米下调10.4%。

面对这样的成交数据,不少业内人士表示,这跟目前的市场大环境息息相关。

“五一成交低迷的情况受多方因素影响。一般情况下,节假日期间通常为市场成交量较少的节点,而部分城市房价下跌的消息极大影响了购房群体特别是刚需人群的入市,信贷环境和限购政策也使刚需受到一定程度的限制。最后,自住型商品房、不动产统一登记等楼市发展的长效机制大幅扭转了市场各方的预期。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为。

据统计,北京累计出让含有自住房地块已有40多宗,预计这些项目大都可在2014年入市,届时将为北京市场提供4-5万套左右房源。目前,已经入市的自住房项目已达到8个,合计供应住宅高达14700套,接近1.5万套,对市场的影响明显在加大。

“信贷收紧和自住房供应是影响北京楼市的最关键两个政策。2014年房企资金面整体呈收紧态势,一季度成交量明显萎缩,行业预期进一步转低,为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机,加速周转已经成为房企今年的共识。在自住商品房下半年即将批量上市的供应压力下,上半年将成为刚需项目冲刺跑量最关键时期。”张大伟表示。

北京易居房地产研究所副所长牟增彬则表示:“去年的楼市近乎疯狂,现在的下跌说明楼市开始回归理性,但这还不够理性,未来几个月,楼市仍将保持下行。”

蓄客火热难掩观望情绪

与成交低迷形成反差的是,不少项目在“五一”期间的蓄客活动却异常火爆。以北京的龙湖滟澜新宸为例,该项目在5月2日开放了示范区,由于产品的良好口碑,当天便吸引了千余组客户到访。此外,位于亦庄的北京城建·海梓府蓄客活动也受到追捧,由于28800元/平米的报价远低于之前的35000元/平米,现场吸引了约1000组客户。

“在市场下行的情况下,开发商会比较重视蓄客情况,这直接影响了开发商的入市速度,毕竟蓄客不好会直接导致销售不利。”胡景晖表示,但在目前的市场环境下,多数项目的蓄客仍不足,一般只有低预期、有促销或者口碑比较好的楼盘才会表现出成交比较热的情况。

然而,在市场观望情绪渐浓的环境下,可观的客户到访量并不一定能成为实际成交量的保证。“目前,市场的成交周期确实比以前长了,我们感觉购房者是在等一个什么信号,但具体是什么信号还不清楚。”丽兹行营销总监陈隽对地产中国网表示。

而来自中原地产的研究报告也显示,北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转变开始出现恐慌性观望,购房者害怕高点入市,后期价格调整。当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。”

链家地产市场研究部张旭认为:“从2013年底至今,市场降温已经持续了近半年,需求预期成为支配市场的主要因素。目前,购房者观望浓厚,多为主观性不入市。在近两月北京房价下行趋势明显、降价舆论浓重的背景下,市场需求疲软的状态还可能持续较长时间。”

“大部分项目的供需结构出现了变化,2013年北京2万左右的刚需项目供需比基本是1:4,但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化。供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦出现恐慌性观望,很可能需求会突然锐减。从目前市场情况看,5月份也很难升温。”张大伟对媒体表示。

政策微调≠救市

一面是市场的不断下行,一面是各地此起彼伏的救市之举,然而,这些政策是否真能托起下行中的楼市?后续是否还会有更多城市跟进?

对此,北京房地产协会秘书长陈志接受地产中国网采访时表达了自己的看法。对于“救市”之说,他希望媒体不要急切下结论。“我们首先要判断,本轮楼市下行究竟是拐点还是短周期。如果是拐点的话,且整个宏观经济都在下行,那么面对巨大的民生问题,地方政府出手托市便可算做宏观调控,是情有可原的。”

中国房地产学会副会长陈国强也表示,虽然媒体给这些政府新出台的政策贴上了“救市”的标签,但实际上,还需要区别看待。这些政策微调,实际上是对过去粗线条调控的一种矫正,但要防止矫枉过正。在这个尺度之内,如果支持自主需求,还是符合中央政策的。

此外,他还表示,之所以不能称之为“救市”,是因为这些地方在户籍方面的调整是符合新型城镇化政策的。“从政策面上看,新型城镇化要求中小城镇放开户籍限制,而这些城市只不过是将新型城镇化的政策提前落实了,跟救市是不沾边的。”

对于救市的原因,陈志表示,这要从地方政府的地方经济结构和地方债去看。陈国强分析认为,“救市”实际上救的是地方经济大势。“地方政府担心楼市下行会影响当地GDP,拉低税收。同时,这也会传导至土地市场,影响政府在土地财政方面的收入,进而影响相关项目的推进。”

随着楼市下行的持续,未来是否会有更多城市跟紧松绑调控?对于该问题,陈国强说道:“可以预知的是,后续将会有更多的城市做一些政策微调,我们欢迎这样的微调优化,但最重要的是要把握度。”

而陈志则表示,如果宏观经济平稳运行,保持在7.4%之上,那中央政府一定不会出手救市。

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